公図と、実際の現地のかたちが違う。

こんにちは。

司法書士海埜です。

不動産のご相談でよくある内容で、「自分が思っている土地の形（つまり、隣地との境界）が、法務局で取った公図とはどうも違うようだ」ということがあります。

現地と、公図の形が違うということです。
このような場合、当事者の認識と、公図のどちらが正しいと言えるのでしょうか？

隣地の所有者と話し合って、公図のとおり認識を改めるべきなのでしょうか？

境界とはなにか

まず根本的なところで、「境界」とは、いったい何なのでしょうか。

「境界」は、一般用語では、「土地のさかい」を意味しますが、不動産登記法上も、個々の土地を区画する法律上の線を指します。

これを「公法上の線」と呼んだりします。
土地は連続的に連なっているものですが、いわばみんなの約束事として、公法上、これを地番ごとに区画しているという意味です。
この区画を区分する線が境界です。

公法上の線を自由に変更できるか

これは、前述のとおり、みんなの約束事として定められている線なので、客観的に固定されています。従って当事者の合意のみによって移動、変更することはできません。
例えば、隣同士が「公図の形が悪いからまっすぐにしましょう」と言って
境界杭を移動しても無効なのです。

だから、当事者の認識と、公図と、どちらが正しいかといえば、境界はやはり公図の方が正しいと言うべきだということになります。

もし、隣接者との間で現地のように境界線を変更したいときは、
客観的に定められた登記手続（分筆登記、所有権移転登記、交換登記）によって変更する必要があるのです。

このような事例は、厳密には土地家屋調査士の職務となります

疑問に感じることがあれば、一度相談してみることをお薦めします。