賃貸人たる地位の移転に絡む不動産登記① | 相続は東京都、調布の司法書士法人海埜事務所 | ブログ

こんにちは
司法書士海埜です。

民法改正に伴って、不動産登記の取扱も少し変わったところがあって、民事局から通達が出ています。

パラパラとめくっていたところすごい難解だな〜と思うところがありまして、

できれば
この登記に当たりたくないと震え上がったところが「賃貸人たる地位の移転」。

「賃貸人たる地位の移転」という理論が、民法改正前は普通に言われていて、判例もこれを採用していました。簡単に言うと、賃貸人が貸している物件を第三者に売ったときは、その第三者が賃貸借関係を引継ぐということです。
それで新しい民法では、605条の2第1項でこの取扱を明文化し、賃貸借について対抗要件を備えた賃貸不動産が譲渡されたときは、原則として賃貸借たる地位は賃貸不動産の譲渡人から譲受人に移転すると定めました。

（ここからちょっとずつ難しくなっていきます。）
一方で、資産の流動化（証券化されているなど）のために物件の譲渡が行われる世界では、賃貸人たる地位をいちいち譲受人に移転させていると煩雑でまったく現実的でないことになってしまいますよね。
で、こういう場合民法改正前は、賃貸人たる地位を移転させない設定を実務上任意でやっていたそうです。

でもこのとき、賃借人からの同意を取る必要があり、賃借人多数の場合の労力がはんぱじゃないことになっていました。

だから新民法では、賃貸不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲受人に留保する旨の合意をし、これに加えて、その不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は移転しないことにしました。事実上、転貸借のような状況にするということですね。
それでもし、譲渡人と譲受人の賃貸借が終わってしまったときは、賃貸人たる地位は当然に譲受人に移転するということになりました。

それでここからが専門的なところで、これをどのように登記するのか？ということですね。
この辺りは次回でがんばってまとめようと思います!

賃貸人たる地位の移転に絡む不動産登記②