名変(=住所変更登記)の重要さ。名変を飛ばすとどうなるか。

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名変(=住所変更登記)の重要さ。名変を飛ばすとどうなるか。

2020/05/27 名変(=住所変更登記)の重要さ。名変を飛ばすとどうなるか。

 

こんにちは

司法書士海埜です。

自粛期間中に1歳を迎えた長男です。


 

司法書士のあいだでは、住所変更登記のことを「名変(メイヘン)」と呼んだりします。

基礎的なことですけれどもメイヘンは「名義変更」の略ではないんですね。

 

住所変更登記は、やや軽視されがちな手続きです。不動産の売主さんの中には、登記上の住所が昔のままになっていることに気づかず、売却決済で住所変更登記の費用がかかることにびっくりされる方もたまにいらっしゃいます。登記上の住所は、区役所とか市役所で住民票を移したからといって自動的に変更されるものではないんです。

別途申請しなければ変更されません。

 

もし、住所変更登記をしないで、次の買主さんに移転しようとしたら、その所有権移転登記申請は法務局で却下されます。

登記上の住所と、売主の印鑑証明書の住所が違うわけですから、書面上、名義人本人ではない人からの申請として扱われてしまうからです。

そしてもし、連件で抵当権設定登記がある場合はそれも却下されます。

申請却下ということは、登記申請そのものがなかったことになるので、融資した抵当権者に対しては債務不履行になります。もし融資がなかったとしても、売主さんは代金だけもらって買主に登記名義を移さない状態ですので、ここからとんでもない争いに発展するかもしれませんよね。

だから名変が必要か否かは、とてもとても重要なのです。

 

司法書士は、名変の要否については常に気をつけていますが、何らかの事情で(例えば取引の直前に売主が住民票をうつすなど)名変を飛ばしてしまったら、どうなるでしょうか?

 

私自身は経験がありませんが、昔聞いたところでは、登記官に平身低頭して名変の受付番号を追加してもらう非常手段があったそうです(今はどうかわかりません)。不動産登記の受付番号は、年間を通して連続しているので、本来は間にほかの登記申請をねじ込むことは許されないのです。しかし名変の場合は、受付番号に枝番号を付することにより、却下を回避できる可能性があるということです。

 

 

 

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