未登記の物置は、買主側で登記しなければならないか。

こんにちは。
司法書士海埜です。

今日は中古物件の登記で、ちょっとしたトラブル事例を挙げます。

中古物件の未登記物置

「中古物件を購入しようとしています。
先日売買契約書に調印したところです。あとでわかったのですが、売主が建てた物置（ガレージのような小屋）が敷地内にあり、この物置は登記していません。
融資金融機関からこの件を指摘され、登記しなければ融資できないとのことで、買主の方で登記してくださいと言われました。
こういった場合、建てたのは売主なのに、買主が登記するのでしょうか。」

予め合意を結んでおくのがベストですが…

物置が未登記であることを前提に売買契約を締結したのであれば、それが売買契約の内容ですから、契約成立後に、あらたに売主に登記をせよということはできないのが原則と考えられます（※契約条件によります）。
融資を受けられるかどうかは、あくまで買主と銀行との関係であって、売主とは関係がありません。

可能であれば、「どちらが登記を行うか」をはっきり盛り込んだ契約とすべきでした。しかしこの事例の場合、買主は未登記であることを知らなかったので、現実的には無理だったのですね。しかし未登記だからといって、物件そのものに瑕疵があるわけではないし、買主としても、ちょっとした問題で契約全体を破棄するのは勿体ない気がするでしょう。

状況にもよりますがあとから売主側に対して要求してみるというのも、やってみると通るかもしれません。

通常、登記は買主が行うが…

不動産取引の慣行上、所有権移転の登記は買主が行うことになっています。これは登記制度の目的に照らせば当然のことです。つまり登記はなんのために行うかといえば、買主が外部に権利を対抗できるようにするためですよね。ならばその利益を享受する買主自身が、自分の費用で登記を行うべきだという理屈です。
（前提として売主の住所変更登記や、古い抵当権の抹消登記が必要な場合は、これらは売主側で行います）
この理屈でいくと、未登記だった物置の登記を、買主負担で要求することについては、ある程度合理性があると思います。

筆者自身が物件購入した際の一例ですが、敷地内に未登記の車庫がある場合に、メインの建物の「付属建物１」として車庫を一体的に登記してもらったことがありました。

これは、メインの建物の表題登記を変更する手続きで、すでに登記されているメインの建物の変更であるため、売買決済前に売主サイドが申請するものになります。

費用的にも、仲介業者さんの案内で当然のように売主負担になりました。

未登記建物に気づくには

しかしこのケースでは、調査を徹底している司法書士であれば、登記の依頼がきた時点で未登記の物置に気づく可能性は高いです。Googleマップでその存在を確認し、登記情報などで地番上請求をかければ齟齬は明らかだからです。

不動産仲介業者さんがそこまで調査をしてくれるかというのはばらつきがあるため、ご自身で様々な資料を集めて調査するほかはなさそうです。