買った土地の面積が、登記簿より小さい。

こんにちは。

司法書士海埜です。

不動産取引で、登記面積が正確じゃない、ということは普通にあります。

よくあるのは、つぎのようなお悩みです。

「私は、不動産業者の仲介で土地を購入しました。
購入する土地には境界杭が入っていたので、実測をせず登記簿面積による土地売買契約をしました。
ところが家を建てる段階になり、建築業者から約２０平方メートル少ないと言われました。
土地の面積というものは、登記簿面積とそんなに違わないはずだと思っていたのですが…なんだか納得いかないです。
一部返金の請求はできるでしょうか？
登記簿の面積を実際の面積に訂正しておきたいのですが？」

代金の一部を返してもらえるかは、契約内容によります。

まず、購入代金の件ですが、登記簿面積での売買契約を締結したのであれば、多くの場合、後から面積が少なかったからと言って購入代金の一部返還請求はできないと考えられます。
（瑕疵担保特約等で別途規定が謳ってあれば何か方法があるかもしれませんが…）
やはりはじめから、実測での売買とするのが最善の方法だったかと思います。

なぜ、面積が食い違うのか。

土地の面積は、境界杭が入っているからといって、登記簿面積と実際の面積が一致しているとは限りません。
むしろ違いがあることが多いのです。
面積の違いが起きる原因は、次のようなことが考えられます。
■元々の面積が違っていた。
大昔のことですが、地租改正が行われた時代に、税を出来るだけ少なくするため意図的に少ない面積になるように測量するということが行われていました。
その時代の面積が、そのまま現在まで登記されているような場合が考えられます。

■分筆登記した際に、残地求積で公簿面積から引き算で表示された残地側の土地の場合（平成17年不登法改正前）。つまり一筆を分筆するとき、残地部分については測量を行ってないということなので、上記のような土地を分筆した際によくある事例になります。（平成17年の不動産登記法改正により、現地復元性の向上のため、分筆登記する際には全部の土地を求積することが義務づけられました。）

■古い分筆等による土地の場合。
昭和30～40年代に開発した古い団地には、地積測量図がなかったり、あっても実際とかけはなれた地積測量図である場合が多いようです。

■境界石が移動した場合。

移動する原因としては、道路工事などの公共工事や、ブロック塀設置などの際に、施工上邪魔になる境界標を抜いて、それを元の位置に正しく戻さなかった場合、あるいは何らかの目的で意図的に移動したような場合等いろいろなことが考えられます。

面積を直す手続き

いずれにしても今回のような事例を解決するには、土地境界確定図の作成と土地地積更正登記を申請する必要があります。

詳しくは土地家屋調査士が担当することになります。